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40家房企融资大幅上涨87.25%!“横盘震荡”行情让人迷惑

40房企融资综述2019年9月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计689.56亿元,环比大幅上涨87.25%。本月主要债权融资方式融资金额均大幅上涨!④公司债:以美元债为主房

9月份,40家典型住房企业融资689.56亿元,比上个月增长87.25%。今年,在8月份大幅下跌后,该指数迅速反弹。

同策研究所的陈蒙认为,尽管本月住房企业的融资金额有所升温,但住房企业仍面临融资困难。住宅企业应采用多样化的创新融资方式,拓宽融资渠道。

40家住宅企业融资综述

2019年9月,通策研究所监管的40家典型上市房地产企业完成融资689.56亿元,同比增长87.25%。今年的住房融资是“横向冲击”。尽管本月涨幅很大,但也处于较低水平,并在本月回到平均水平附近。

图:2019年9月典型上市住房企业融资方式比例(单位:1亿元,%)

本月,40家住房企业债务融资额681.52亿元,占住房企业融资总额的98.83%,同比增长108.59%。其他债权融资(185.30亿元,占26.87%)、国内银行贷款(160.48亿元,占23.27%)、公司债券发行(155.85亿元,占22.60%)、信托贷款(123.38亿元,占17.89%)、中期票据发行(49.51亿元,占7.18%)和委托贷款(7.78亿元,占1.02%)

股权融资8.04亿元,占融资总额的1.17%,环比下降80.63%(8月份股权融资总额为41.53亿元)。

对同一政策的解释

(1)更暖和!本月,主要债权融资方式的融资金额大幅增加!

第一:其他债权融资方式,融资金额185.3亿元,比上个月增长150.42%。

第二,国内银行贷款160.48亿元,比上个月增长115.14%。

第三位:企业债券,融资155.85亿元,环比增长145.95%。

第四位:信托贷款,融资总额123.38亿元,比上个月增长86.27%。

第五名:中期票据,折合人民币49.51亿元,比上个月增长890%。

第六:委托贷款,融资金额7亿元,2018年1月后第一笔委托贷款;

第七:海外银团贷款没有发生。

图:2019年8月和9月典型上市住房企业融资情况对比

(2)融资卡紧,住房企业不得不寻求多元化融资

随着国内外融资环境的全面收紧,为了获得更多的资金,各大住宅企业不得不采用多元化的创新融资方式。例如,本月,华夏幸福的子公司九通投资与中信信托有限公司签订了“可持续债权投资合同”,计划通过信托计划下的信托基金投资40亿元人民币于九通投资。同时,还与中原信托签署了“可持续信托贷款合同”。中原信托计划设立信托计划,将信托计划下的信托资金延伸至久通投资,可持续信托贷款金额不超过20亿元,信托贷款期限无限期。此外,首家股份制子公司中耕投资向人寿保险资产管理有限公司申请为期2年的8亿元债务保护计划。

(3)国内银行贷款创下今年新高,一半股份由金科收缩

按照银行标准,国内银行贷款利率相对较低且稳定。在公司债券(大额)流行之前,国内银行贷款是住房企业的主要融资渠道。然而,国内银行贷款是“以政策为导向的”,首先受到监管限制。2019年7月10日,监管部门对银行进行窗口指导,要求银行控制房地产贷款额度,减缓信贷,进一步加大国内银行贷款难度。

今年国内银行贷款融资稳定,金额不高,但本月融资金额为160.48亿元,占比23.27%,比上个月增长115.14%。值得一提的是,金科股份本月共进行了19次银行贷款融资,融资金额达到81.92亿元,占本月国内银行贷款融资总额的50%以上。

(4)公司债券:主要是美元债券

住房公司发行6种企业债券,融资总额155.85亿元,同比增长145.95%,融资金额排名第三。其中一种是国内公司债券(万科企业有限公司将于2019年(二期)向合格投资者发行住房租赁专用公司债券),其余为国外美元债券,总额18.5亿美元,相当于人民币130.85亿元。与上月相比,海外美元债券的发行量大幅下降(仅1美元债券),美元债券本月有所回升。

⑤委托贷款:本年度第一笔委托贷款

本月,今年第一笔委托贷款发生,融资7亿元,为阳光城接受华融德资产管理有限公司对恒丰银行股份有限公司北京分行的委托提供7亿元。近年来,在国家监管下,商业银行发放委托贷款的条件相当严格(见《中国银行业监督管理委员会关于印发商业银行委托贷款管理办法的通知》),这也是自2018年1月以来由通策研究所监管的第一笔委托贷款。

⑥融资成本:住宅企业融资成本持续上升

在披露的数据中,融资成本最低的是万科集团万科企业有限公司,该公司于2019年(二期)向合格投资者发行了住房租赁专用公司债券,规模为25亿元,融资成本为3.55%。融资成本最高的是泰和集团子公司发行的2亿美元海外债券,票面利率为11.25%。总体而言,住房企业的融资成本持续上升。

⑦境外融资:外币融资金额大幅增加,主要用于发行境外债券和票据

2019年9月,住房企业融资主要是人民币,其次是美元和港元。根据同策研究所的数据,本月外币融资总额为180.62亿元,比上个月(上月为65.31亿元)增长176.56%,占融资总额的26.19%。其中,美元融资180.36亿元(25.5亿美元),比上个月增长232.64%,占融资总额的26.16%。是房地产公司发行海外债券和票据。港元融资总额259.59亿元(287.79亿港元),占比0.04%。本月没有其他外币融资。

图:2019年9月典型上市住房企业融资币种比例(单位:1亿元,%)

摘要

关于9月份住房融资反弹的原因,同策集团首席分析师张宏伟认为,继中国保监会5月份发布第23号文件纠正房地产融资混乱后,监管部门在7月和8月份出台了一系列强化收紧政策,严格控制住房企业的融资渠道。8月份,住房企业融资大幅下降,此前一些积压的审批可能在9月份前发放。然而,总体而言,自5月份以来,融资趋势略有下降。毕竟,政策监督发挥了作用,单个月的波动是正常的。

40家典型住宅企业名单:万科、恒大、绿地、瑞安房地产、中国海外发展、碧桂园、保利房地产、华润置地、荣创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂房地产、金地、招商局、龙湖、富力房地产、雅居乐、远洋运输、荣盛发展、新城控股、泰和集团、首都、徐汇、中国金茂、阳光城市、荣鑫中国、首股、金科股份、九龙仓、越秀、华侨城、中天金融、建筑产业房地产、滨江集团、中忠

注:本文的数据来源仅来自上市住房企业公开披露的公司公告。

资料来源:金融

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